経年劣化はどのような状態？判断基準をわかりやすく解説

 

退去する際の費用が心配なときに

賃貸物件に汚れや傷がついてしまったら、退去するときに原状回復の費用を負担しなければならないのではないかと不安になる人も多いのではないでしょうか。

 

また、原状回復は、どのような場合に責任が発生し、費用を請求されるのか、よくわからないという人も少なくありません。
実際に、原状回復は、状況によって費用を請求されない場合もあり、わかりにくい点も多くあります。

 

特に経年劣化による汚れや傷は、入居者の責任を問われない場合が多いです。

 

そこで今回は、経年劣化について、どのような点に注意する必要があるのか、わかりやすく解説します。

 

誰の責任でもないという考え方

どのようなものも、月日の流れに伴って劣化し、最初に設置したときより色褪せたり、傷ついたりすることがあります。このことを経年劣化といいます。

 

壁や床などでは、色褪せや剥がれが起きたり、水回りのねじやパッキンなども徐々に緩んだり、傷ついたりすることがあります。このような自然の劣化が経年劣化なのです。

 

経年劣化は、必要で適切なメンテナンスを行っていたとしても、完全には防げません。誰にも抗えないものなのです。
そのため、経年劣化は誰の責任でもないという考え方をします。つまり、経年劣化は入居者の責任ではないのです。

 

経年劣化による傷や汚れなどは、必要な設備を維持するために貸主が修繕する場合がほとんどです。ただし、入居中に必要なメンテナンスや注意を怠ったり、劣化を進める対処をしたりした場合には、責任を問われますから、注意しましょう。

 

例外もある

経年劣化の考え方には例外もあります。
賃貸物件では、契約書に基づいて、経年劣化がどのようなものなのかを捉えます。

 

経年劣化の修繕について、契約書に特記がある場合では、基本的な考え方に関係なく、契約書に従わなければなりません。

 

たとえば、経年劣化の修繕はどのような場合でも入居者が責任を負い、原状回復を行うという特記がある場合には、通常の原状回復の考え方に関係なく、借主が原状回復の費用を負うことになります。

 

そのため、契約書を改めて確認するようにしましょう。

 

責任を負わなければならないとき

多くの場合で入居者は、賃貸契約を交わすときに原状回復の義務を負っています。

 

原状回復は、新品の状態に戻すことではありません。原状回復の基本的な考え方は、必要な注意やメンテナンスを怠ったことによって、物件に傷や汚れがついた場合に、それらを修繕し、入居時の状態に回復させることをいいます。

 

家具を動かすときに壁にぶつけたことでできた傷や、掃除を怠ったことでシミになってしまったもの、また必要な掃除をすれば防げたカビなどは、原状回復しなければなりません。

 

ほかにも、子どもが壁に落書きをしてしまった場合や、ペットが部屋に傷をつけてしまった場合など、借主がつけたものでなくても、借主が注意すれば防げたものについては、原状回復の責任が生じます。

 

設備は劣化していくもの

入居者がつけてしまった傷や汚れでも、すべてに原状回復の責任があるわけではありません。ここで注意したいのが、設備はどれだけ注意して使用していても劣化していくという考え方です。

 

たとえば、クロスでは、耐用年数が6年と決められています。入居して6年以上が経っている場合には、入居者が注意を怠っていたとしても経年劣化が起きると考えられ、原状回復の責任が生じません。この考え方によれば、入居から3年でクロスの価値は半減するというわけです。

 

また、ほかの設備にも
・流し台では5年
・エアコンでは6年
・ユニットバスでは15年
という耐用年数が決められています。

 

壊して良いというわけではない

ただし、耐用年数を過ぎているから壊しても良いというわけではありません。

 

耐用年数を超えている設備であっても、入居者が防げた破損によって招いた工事などでは、工事費用を負担しなければならない場合もあります。

 

賃貸物件は、家賃を払っていたとしても、借りているものという認識が大切です。民法でも、賃貸物件の入居者には、注意して物件を使う義務である善管注意義務が定められています。

 

耐用年数や経年劣化に関係なく、常識の範囲内で注意を払い、傷や汚れを防ぐ努力を怠らないようにしましょう。

 

状態がわからないとき

どのようなものが経年劣化による汚れや傷と判断されるのかわからないという人も多いでしょう。
ここからは、部屋の箇所ごとに、経年劣化の範囲を紹介します。

 

壁紙

ポスターを貼るために画鋲で穴をあけたものは、経年劣化と考えられます。
しかし、子どもの落書きやタバコの臭いは、入居者によって防げるものであるため、原状回復の費用を請求される場合が多いです。

 

フローリング

長く住んでいると、フローリングが剥がれてしまうことがあります。また、家具を置いた場所が凹んでしまうこともあります。これらは経年劣化の範囲内です。

 

ただし、フローリングを無理に剥がしたり、家具を引っ張ったりしてできた傷は、原状回復の責任を負わなければなりません。またフローリングに物を落としてできた傷が深い場合にも、経年劣化とは考えらえず、原状回復の責任が生じます。

 

水回り

水回りは、家の中でも汚れやカビが起きやすい場所です。

 

経年劣化であるかの判断は、一般的な掃除を怠っていないか、カビや汚れを防ぐための努力をしたかが基準です。またカビや汚れを発生させやすい環境を避けたかどうかも判断基準のひとつです。

 

一般的な生活では考えられないひどい汚れがある場合には、原状回復の責任を負い、費用を請求される場合があります。

 

まとめ

建物や設備は、どれだけ注意していても必ず劣化するものです。これは賃貸物件でも同じです。

 

賃貸物件では、入居中に傷や汚れがついてしまった場合、原状回復の費用を請求されますが、経年劣化による傷や汚れの場合には、原状回復の対象になりません。

 

ただし、耐用年数を超えているからといって、壊して良いというわけではありません。

 

賃貸物件の入居者は、物件を注意して管理する善管注意義務があり、経年劣化を進めないように注意したり、必要なメンテナンスを行ったりしなければなりません。
原状回復の費用を負担しないためにも、日頃の手入れを怠らないようにしましょう。

 

また契約書の特記によっては、経年劣化の原状回復に対する捉え方が異なる場合もあります。契約書を改めて確認しておくことも大切です。