賃貸の避けたいトラブル

 

マンションなどの賃貸物件を退去するときに、トラブルになりやすいものは原状回復に関することではないでしょうか。

 

原状回復を巡るトラブルで最も多いものが、マンションなどの賃貸物件に入居するときに傷や汚れがあったのか、入居以降に借主によって付いたものなのかということです。

 

また、退去時に、貸主と借主のどちらが責任と費用を負って、原状回復を担うのかというものです。

 

今回は、マンションなどの賃貸物件を退去する際の、トラブルを避けるために知っておきたいことについて、わかりやすくまとめたいと思います。

 

契約を結んだときに、どのような条件があったかなど、賃貸借契約書に基づいて考えることで、トラブルを避けましょう。

 

原状回復が指すもの

原状回復とは、マンションなどの賃貸物件を退去するときに、借主が退去するときに故意または過失、善管注意義務違反など、通常の使用の範囲を超える方法で居住したことによって生じた損耗や傷、汚れなどを借主が復旧、修復することを指します。

 

善管注意義務とは、難しい言葉に聞こえますが、民法400条に定められている「善良なる管理者としての注意義務」の略のことです。

どのような義務かというと、通常予想される注意をもって使用または管理することを考えると良いでしょう。

 

つまり、一般的に考えられないような使い方をしたり、意図的に配慮を怠ったことが原因となって居住の損耗が広がった場合、借主に修復する義務があり、費用を負う必要があります。

 

言い換えれば、通常予想される範囲内で居住していた場合、起こり得るであろう損耗や経年劣化に伴って起きると予想される居住の傷みを修復する費用を負う責任はないということです。

 

契約を交わすときに了承している

マンションなどの賃貸物件では、ほとんどの場合で賃貸借契約が貸主と借主の間に締結されます。
この賃貸借契約書には、原状回復について記されていることがほとんどです。

 

賃貸借契約を締結したということは、すでにどのような状況で原状回復の義務が生じるかなどの提示がされていることになります。

また、賃貸借契約を締結した段階で、これを了承していると判断されています。

 

ここで、多くの人は、退去時には入居時と同じ状態にすると締結したと勘違いしてしまいますが違います。

 

マンションなどの賃貸物件では契約を交わすときに、契約中に居住に生じた傷や汚れなどについて復旧や修復費用などを負うことをお互いに了承し、契約を締結しているのです。

 

費用の負担

マンションなどの賃貸物件に入居するときに、敷金を払ったという人は多いのではないでしょうか？

 

敷金を払った場合で、原状回復のために費用が掛かる場合は、敷金から充当されます。敷金から充当されない場合には、賃貸借契約書に特記があったり、敷金を使って原状回復の費用が充当されない旨の通知などがあるはずです。

 

敷金は入居時に支払っていることがほとんどで、通常の場合は家賃を滞納したときに充当されます。

しかし、借主の故意または過失による損耗を復旧や修復するための費用に充当されるために預けているお金でもあるのです。

 

責任の範囲

借主の故意または過失というのは具体的にどのようなものなのでしょうか。

言葉を理解することができても、実際にこの傷には原状回復の責任が発生するのかを知りたいと思う人も多いでしょう。

 

ここからは、どのようなものが原状回復の責任を負うものに当たるのかを具体的に紹介したいと思います。

 

日常生活におけるもの

マンションなどの賃貸物件では、日光に当たったことによる劣化や、家屋に欠陥が起きたことによる雨漏り、さらに雨漏りによる色落ちは、借主に責任とは考えにくいです。

 

物質の劣化は止めることができず、また天候は誰にも責任がないため、借主の責任になることは考えにくいです。貸主が費用を負担して修復する必要があります。

 

ただし、窓を開けっ放しにしたことで、雨水が入り込み何らかの故障や傷、汚れなどが生じた場合には、借主が注意や配慮を怠ったことが原因であるため修復の義務が発生します。

 

責任の所在の基準がよくわからないという場合には、故意に傷付けたものや防ぐことを怠った場合の責任は借主にあると考えるとわかりやすいでしょう。

 

劣化

気象など自然による劣化が借主の責任ではなく、貸主の責任において修復するものであることは先述しました。
では、設備の劣化は、貸主と借主のどちらの責任になるのでしょうか。

 

どのようなものでも長く使っていれば、劣化は起こるものです。賃貸物件そのものの劣化でなくても、設備の部分的なものや網戸など日常的に使うものの場合もあります。常劣化が起きればそれを使っていた人の責任になるのでしょうか。

 

実は、経年劣化に伴って起こる故障や損耗は、借主に責任はありません。流し台など賃貸物件の設備に起きた劣化による故障や損耗は、意図的に劣化を早めたものでない限り、貸主の責任において、修復する必要があります。

 

不動産会社に聞くという方法も

借主が原状回復の責任を負う場合とは、どのようなものであるかを具体的に説明しました。

 

しかし、暮らしがそれぞれ違うように、マンションなどの賃貸物件に起きる傷みや汚れはそれぞれ異なり、一概に決められない場合もあるでしょう。

 

そのようなときは、今一度賃貸借契約書を読み返しましょう。また、賃貸借契約書を読み返しても、原状回復についてわからないことがある場合には、不動産会社に相談すると良いでしょう。

 

まとめ

ここまで、マンションなどの賃貸物件を退去するときに、トラブルとなりやすい原状回復について解説しました。
原状回復の考え方の基本は、借主の故意または意図的な損耗や破損における修復義務は借主が負うというものです。

 

具体的には、防げたにも関わらず、注意などを怠ったことで、住居に傷や汚れを付けてしまった場合には修復しなければならないと考えるとわかりやすいのではないでしょうか？

 

また入居時に敷金を支払っている場合には、敷金から原状回復に必要な費用が充当される場合がほとんどです。

 

これらの原状回復に関わる規定や個々の契約は、賃貸借契約書に書かれており、退去時にどのような原状回復の義務を負うのかがわからないという場合には、賃貸借契約書を今一度確認するようにしましょう。

 

また具体的に相談したいという場合には、不動産会社に意見を聞くと良いでしょう。