賃貸物件のカビは誰の責任？

 

気を付けていたつもりなのに、お風呂場などにカビが発生してしまった！という経験はありませんか？特に賃貸物件の場合では、発生したカビが落ちにくいと、退去時に原状回復の費用を負担しなければならないのではと考えるものです。

 

国土交通省では、原状回復についてまとめたガイドラインにおいて、結露を放置した場合に起こるカビの拡大は、通常想定できる使用の損耗を超える可能性を指摘しています。

 

つまり、どのような状態でカビが発生しているか、カビの発生に対して対策を講じたかなどによっては、賃貸物件の借主が退去時に原状回復の費用を負わなければならない可能性があるということです。

 

意図的にカビを発生させる人はいないでしょう。ならばカビは自然発生するのではないか？と思う人も多いのではないでしょうか。
今回は、賃貸物件でカビが発生してしまったときに、原状回復の責任は誰が負うのかについて、わかりやすく説明したいと思います。

 

そもそもカビは誰かの責任なの？

カビ菌というのは、どのような環境であっても浮遊していると言われています。つまり、防ぎ様がないとも捉えることができます。

 

ただしカビは、一定の条件が揃ったときに増殖することがわかっており、その条件を阻止しようとしたかが、原状回復の責任を誰が負うかの論点になりやすいのです。

 

カビは、気温が25℃から30℃であり、湿度が70%あれば、増殖しやすいと言われています。まさに日本の気候はカビの発生や増殖の条件を備えているといえます。特に雨の多い季節である梅雨は、この条件が揃う日が多いでしょう。

 

気候は誰にも防ぐことができません。それを承知したうえで原状回復の責任が誰にあるかの定めが設けられているのです。

 

貸主が責任を負う場合

最もわかりやすいものは、建物の構造がカビの発生を防げないものである場合には、借主が意図的にカビを発生させない限り、貸主が責任を負う場合が多いです。

 

例えば、断熱性が低い構造である。結露が生じやすい窓であるなど、借主にとって防ぎようのない条件であれば、カビの発生について借主が責任を負うことはありません。

 

カビが発生しやすい状況を把握した借主が、カビの発生を防ぐ目的での改造などを申し出ても認めなかった場合など、借主が何らかの対策を講じようとしたにも関わらず、貸主がそれを認めなかった場合には、貸主が責任を負うことになります。

 

借主が責任を負う場合

貸主が責任を負う場合は、賃貸物件に対して借主がカビの発生を促していたり、意図的にカビの発生の対策を講じなかった場合です。

 

必要な換気や掃除を怠った場合や、結露を放置した場合には、借主が意図的にカビの発生を促したと捉えられる可能性があり、退去時の原状回復の費用を負わなければならない場合があります。

 

カビの発生を防ぐことはもちろん、カビの発生を促す行為（換気や掃除をしないなど）が認められた場合には、意図的にカビの発生を促したと捉えられるかもしれません。

 

借主は日常で想定できる範囲内で、可能な限り清潔を保ち、カビの発生を防ぐ責任があるのです。

 

ポイント

賃貸物件では、特に契約書に定めがない限り、賃貸契約を交わした時点で、善管注意義務が発生します。
何だか難しい専門用語のように聞こえるかもしれませんが、善管注意義務は、善良な管理者として注意する義務のことです。

 

わかりやすくいうと、賃貸物件を借りたときに「きちんと注意を払って管理する義務がありますよ」ということです。

 

カビだけに限ったことではなく、日常的な掃除を怠ったり、清潔を著しく損ねるような行為を避けなければならない義務というと、わかりやすいのではないでしょうか。

 

善管注意義務には、通常想定される範囲内の掃除を行い、清潔を保っていたにも関わらず、発生したカビについては、借主が責任を負わないという意味も含まれていることを理解しておくことがポイントです。

 

カビや湿気が多い物件では

賃貸物件では、賃貸契約を交わし入居してから、カビが発生しやすい条件が揃っていることや、湿度が高くなりやすい建物であるなどを知ることも少なくありません。

 

しかし、賃貸物件では、カビの発生や増殖の対策を講じようとするとき、自由に手段を選ぶことができない場合もあります。

 

日常的な掃除や換気を行っているにも関わらず、カビの発生や増殖を防ぐことができずに困っているという場合には、退去の有無に関係なく、気付いた段階で管理会社や貸主に相談するようにしましょう。

 

必要な対策を講じなかったことが、原状回復の責任を負う原因とならないように注意することが大切です。

 

カビの発生を抑えるためにできること

カビの発生は、日常的に防ぐための対策を講じることができます。

 

日常的にできる簡単なものとして、浮遊しているカビを広げないための換気が挙げられます。換気には温度や湿度を下げる効果を期待することもできるため、定期的に行うようにしましょう。

 

また、換気を併せて日常的にできる対策として、掃除があります。家の中にほこりを溜めないことも大切ですが、結露や水回りの汚れなどは、注意して小まめに掃除することで、カビの発生や増殖を防ぐことができます。

 

さらに、掃除によって死滅したカビは、きれいに拭き取り死骸を残さないようにしましょう。
こまめな換気や掃除は面倒に感じることもあるでしょうが、日常的にできる対策を怠らないことが大切です。

 

まとめ

ここまで、賃貸物件で発生したカビは、借主が原状回復の責任を負うのかについてお話ししました。
日本の気候ではカビの発生を完全に防ぐことはできません。

 

しかし、増殖を防ぐことは可能です。賃貸物件でカビが発生した場合、原状回復の責任を負う論点となりやすいのは、日常的にできる対策を講じていたか、意図的に怠ったかという点である場合が多いです。

 

賃貸物件でカビが発生した場合には、日常的に換気や掃除などを行い、通常想定できる範囲内の対策を講じる必要があります。これは、賃貸物件の契約を交わした時点で、義務が発生していると考えられます。

 

また建物の構造上、防ぐことができないカビの発生や増殖は、貸主に対策を講じるよう求めると良いでしょう。