トラブルを避けるために
アパートなどの賃貸物件を退去するときに、トラブルが起きやすいものの一つである原状回復。
原状回復では、入居期間中に生じた汚れや傷、破損を貸主または借主のどちらが責任を負い修繕にかかる費用を負担するかが争われるトラブルが多いです。
生活をしていればやむを得ない程度の傷などもあれば、気象や災害、劣化など、誰の責任でもなく逃れようのない原因によって起こるものもあります。
しかし、アパートに不具合があるままでは、次に契約する人が入居できません。取り壊す予定の物件ではない限り、誰かが修繕しなければならないのです。
そこで、アパートなどの賃貸物件を退去するときにしばしば起きるトラブルを避けるために、原状回復について詳しく解説します。
ルールを知ればトラブルは避けられる
原状回復とは、どのようなものを指すのかきちんと説明できるでしょうか？
内容を知らなければ、万一トラブルになっても、どのような解決が望ましいのかがわからないまま進めることになってしまいます。
初めに、原状回復が示すものを知り、賃貸借契約書に何が記載されているかを把握することがトラブルを避ける方法です。
原状回復が指すもの
原状回復とは、借主が契約している期間中に、建物の価値を下げたもののうち、善管注意義務を怠ったことに起因するものの責任を負い、復旧すること、またはその費用を負担することをいいます。
少し難しい書き方をしましたが、善管注意義務とは、善良な管理者としての注意義務を指します。借主には賃貸借契約を交わした時点で、物件に対して善良な注意を払う義務が発生します。つまり、注意義務を怠ったことによる、汚れや傷、破損などの責任を負うということです。
では、善良な注意とは何を指すのでしょうか。
これは、ごく一般的な日常生活において生じた汚れや傷、破損などは含みません。意図的、または注意を怠ったことによって、汚れや傷、破損が生じた場合の責任を負うということです。
このため、ごく一般的な日常生活において生じた汚れや傷、破損や、防ぎようのない経年劣化は、借主の責任ではないことが示された義務でもあるといえます。
賃貸借契約書に従う
一般的な原状回復の責任は、善管注意義務を果たしたかが争点になります。
しかし、まれに賃貸借契約書に特記として、それぞれの場合に応じた対応が記載されている場合があります。
賃貸借契約書に同意した段階で、それらの特記事項を了承していることになります。そのため、どのような特記が記載されているのかをきちんと確認しておくことが大切です。
特記が記載されており、賃貸借契約書に貸主と借主の両者のサインがある場合には、両者が了承したものとされ、著しい損益を企てたものでない限り、賃貸借契約書が有効とされます。
ポイント
善管注意義務を怠った場合には、原状回復の責任が発生し、修繕費などを負わなければなりません。しかし、ここで注意したいのは、原状回復とは新品にすることとは異なる点です。
一般的な賃貸借契約書の場合には「借主は契約終了時には本物件を原状に復して明け渡さなければならない」と書かれています。この原状とは、建物が建ったときの状態を指すのではありません。
原状回復は、借主が注意を怠ったことによって生じた汚れや傷、破損などを「復旧」する義務が対象となります。
敷金
アパートなどの賃貸物件では、入居時に敷金を支払ったという人が多いのではないでしょうか。
現状回復の責任が借主にあり、修繕費などを負担することになった場合、アパートの入居時に敷金を支払っていれば、敷金が修繕費に充てられます。
ごく一般的な生活とは？
ごく一般的な生活の範囲内で生じた汚れや傷、破損は原状回復の責任が生じません。しかし、暮らしのスタイルはそれぞれ人によって違います。では、ごく一般的な生活の範囲内というのはどういうものであるか、ここで詳しく説明します。
経年劣化による破損や故障
どのような設備であっても、永久に壊れず使えるものはありません。
傷や破損などが、意図的な行為や注意を怠ったせいではなく、耐用年数を迎えたことによる経年劣化の場合は、借主が原状回復の責任を負うことはありません。
ただし、直射日光による障子の焼けや、畳やフローリングの変色は、防げたものである場合、借主の責任になるケースがあります。また長期間家具の重みを受けたことによる変形や傷は、借主の責任となり、修繕費を負わなければならない場合が多いです。
家電製品の熱で壁が……
冷蔵庫やテレビなど、電化製品を置いていた場所を動かすと、熱によって変色してしまっていることがあります。電化製品の熱による変色は、意図的または注意を怠った場合でなければ、ごく一般的な生活で想定できる範囲内の汚れと判断される場合が多いです。
また、エアコンを設置するための配管の穴やビスなども生活に必要とされ、借主が責任を負うことはありません。
ただし、引っ越しや家具を動かしたことで壁紙が剝がれたり、キャスターなどで床を傷つけたりした場合には、善管注意義務を怠ったとして、借主の責任となり、修繕費を負わなければなりません。
子どもが遊んでいて……
小さい子が遊んでいて、クロスや襖を破くということは、しばしばあるのではないでしょうか。
居住しているのであれば、子どもがアパートで遊ぶことは当たり前のことでしょう。しかし、子どもが遊んでいて、アパートに汚れや傷、破損が生じた場合には、善管注意義務を怠ったとして、借主の責任が発生し、修繕費を負わなければなりません。
子どもが遊んでいて生じた汚れや傷などは、保護者が善管注意義務を怠ったとされるのです。
まとめ
ここまで、アパートなどの賃貸物件の退去時にトラブルになりやすい原状回復の責任について、詳しく解説しました。
アパートなどの賃貸物件でトラブルにならないためには、原状回復がどのようなものであるかを正しく理解することが大切です。
原状回復は、ごく一般的な生活の範囲内で生じた汚れや傷、破損は責任を負わず、気象や経年劣化によるものの責任も負いません。さらに、原状回復とは新品にする責任ではありません。善管注意義務をきちんと果たしたかを確認しましょう。
ただし、実際には賃貸借契約書に基づいて、責任の所在が決められることがほとんどです。まずは、賃貸借契約書をよく読み直し、原状回復について不明な場合は、契約を仲介した不動産会社に相談することもトラブルを避ける方法です。