賃貸物件を退去することになったけれど、原状回復についてよくわからないという人は少なくありません。退去に伴う引っ越しなどで出費が多くなることもあり、できるなら原状回復に伴う費用を負いたくないという人も多いでしょう。
しかし、トラブルは避けたいものです。
そのようなときに、契約書を読み返す人も多いのではないでしょうか？
しかし、契約書には、経年劣化や気象によって起こる破損や汚れ、傷がどのようなものであるか、一つ一つを解説して記載しているわけではありません。
このため、契約書を読み返しても、原状回復の責任と費用の範囲がよくわからないという人は多いのです。
今回は、原状回復について知りたいことのうち、特にキッチンについて、詳しく解説したいと思います。
考え方
そもそも原状回復という言葉には、状態が変化したものをもとに戻す意味があります。
これが賃貸物件などでは、住んでいた人が退去してから、新しく入居するまでに行う工事として使われるようになりました。
また、借主が故意または過失によって起きた破損や汚れ、傷などについては、賃貸物件の持ち主ではなく、借主の責任によって、元の状態に戻すことを指します。
原状回復は、厳密にいうと、借主の責任による破損や汚れ、傷であっても、新品の状態に戻すことではありません。借主の責任による破損や汚れ、傷であっても、あるべき状態に戻っていれば、原状回復の義務は果たされたと解釈されます。
また、経年劣化に伴う破損や、自然現象による汚れなどについては、借主が責任を負うことはありません。
キッチンを意図的に汚したり、日常生活における注意を怠ったことで付いた汚れや傷でなく、経年劣化による汚れや傷であれば、借主が原状回復の費用を負担する必要はないのです。
また、経年劣化によってキッチンの設備が破損した場合にも、同じ考え方が適用されます。
借主の義務
賃貸借契約が終了または解消すると、借主は借りていた賃貸物件を原状回復し、貸主に返還する義務が、賃貸借契約を交わしたときに発生しています。
この契約が成立した段階で、原状回復の義務の範囲を了承したと考えられます。このため、賃貸借契約を終了または解消するときに、原状回復の義務を負わないことはできません。
ただし、原状回復の義務の範囲は、契約に特記が記載されている場合や、状況によって解釈が変わるときがあります。
費用の相場は？
先述したように、借主は原状回復の義務があるからと言って、新品にする必要はありません。借りた状態に戻す責任を負うのです。
ただし、貸主が原状回復をする場合には、次の入居者が見つかりやすいように、キッチンの設備や機能を新しくする場合もあります。キッチンの設備や機能を新しくする費用は、貸主の負担になります。
システムキッチンのすべてを交換する場合には50万円から100万円程度の費用が掛かり、ミニキッチンの場合でも、15万円から50万円程度の費用が掛かることが多いです。また流し台のみの交換で合っても、約5万円から13万円の費用が必要です。
ほかにもガス台をIHに変えるなど、次の入居者を迎えやすくするためには、さまざまな方法があります。
換気扇は
キッチンには換気扇が必須です。
換気扇をハウスクリーニングするだけではなく、本体を交換する場合には3万円から15万円程度の費用が必要です。
しかし、通常予想される範囲以上の破損や汚れがあり、掃除などの方法で原状回復がされていない場合には、退去時に借主が費用を負担しなければなりません。
キッチンの中でも換気扇は汚れやすい場所でもあります。借主は、意図的な破損や故意の汚れが確認できない場合でも、一般的な掃除を行って退去することで、原状回復の責任を果たすことができる場合もあります。
借主が業者を選べないことが多い
原状回復の費用を借主が負担することになっても、直接業者へ支払いを行うのは貸主や管理会社である場合が多く、借主が業者や工事内容を選ぶことができない場合が多いです。
これは借主が費用の負担を可能な限りさけようとして、安い業者を選んだり、適切な工事を十分に行わない事態を防ぐためです。
このため、退去前に原状回復を目的として、借主がリフォーム業者などに依頼する場合には、工事内容について貸主や管理会社に了承を得るとトラブルを避けることができます。
敷金で相殺する場合も
借主が入居するときに、敷金を支払っている場合には、原状回復が必要になったときに、費用を敷金から相殺される場合も多くあります。入居時に支払った敷金は、賃貸物件のどの部分でも使われ、キッチンやトイレ、床、壁などの原状回復に掛かる費用に使用されます。
ただし、支払った敷金では、原状回復に必要な費用を払えなかった場合や、元々敷金が設定されていない物件であった場合には、原状回復が必要であれば、費用を支払わなければなりません。
また、原状回復が必要であったものの、掛かった費用が敷金を下回った場合には、貸主は敷金から原状回復に掛かった費用を差し引き、残金を借主に返金する必要があります。
トラブルを避けるためにはガイドラインを参考に
賃貸物件の退去時には、原状回復を巡ってトラブルになることが多くあります。
国土交通省では、原状回復を巡るトラブルを避けるためにガイドラインを設け、解説をホームページに掲載しています。
また、1998年3月には、原状回復を巡る基本的な考え方や、裁判の判例、原状回復の費用や責任の妥当とされる基準などを取りまとめたものもあります。
基本的な考え方や判例を参考にすることで、より具体的に原状回復の責任や義務を理解することができます。
トラブルを避けるために、当事者同士が話し合うのではなく、ガイドラインを参考にすると良い場合があります。
まとめ
ここまで、原状回復について知りたいことを詳しく解説しました。
賃貸物件の中でもキッチンは日常的に使用するものであり、汚れやすく、原状回復の責任を問われ、費用を負担しなければならないのではないかと思っている人も多いのではないでしょうか。
原状回復は基本的な考え方として、意図的な汚れや傷、過失による破損でなければ、費用を負担する必要はありません。しかし、通常考えられる範囲を超えた汚れや傷がある場合には、原状回復の費用を負担しなければならない場合があります。
トラブルを避けるためにも、契約書をよく読み、通常予想される範囲ないの掃除などを行って退去するようにすると良いでしょう。